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L'agevolazione prima casa si applica in presenza di determinate condizioni oggettive e soggettive. Tali condizioni riguardano la natura dell'immobile, la sua ubicazione e la novità nel godimento dell'agevolazione prima casa da parte dell'acquirente.
L'immobile deve avere determinate caratteristiche, ovvero l'immobile oggetto di trasferimento deve:
- essere adibito ad uso abitativo;
- essere non di lusso.
L'abitazione deve essere situata nel Comune in cui l'acquirente:
- ha o stabilisca nei 18 mesi dall'acquisto la propria residenza;
- svolge la propria attività, se diversa da quella di residenza;
- l'acquirente si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro;
- l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'Estero. L'agevolazione in questo caso spetta in qualsiasi Comune del territorio Italiano si trovi l'immobile acquistato.
Per godere del beneficio fiscale necessitano ulteriori requisiti. La norma richiede che l'acquirente dell'immobile:
- non sia titolare di diritti di proprietà,usi,usufrutto,abitazione, su altra casa di abitazione sita nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare con l'agevolazione prima casa;
- non sia titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà,usufrutto,abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione sita nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare con l'agevolazione prima casa.
Il requisito della novità non compete se al momento dell'atto, si è titolari di altra abitazione acquistata con i benefici prima casa e compete invece se l'altro immobile acquistato con i benefici prima casa è stato nel contempo alienato.
In caso di trasferimenti tra immobili ad uso abitativo a titolo gratuito o oneroso, il beneficio fiscale ha un'operatività limitata.
In caso di trasferimenti a titolo oneroso, l'applicazione dell'agevolazione consente la riduzione dell'imposta di registro o dell'IVA e delle imposte ipotecarie e catastali dovute per:
- trasferimenti a titolo oneroso della piena proprietà;
- trasferimenti a titolo oneroso della nuda proprietà, dell'usufrutto, del diritto d'uso e abitazione;
- altri atti a titolo oneroso al fine dell'imposta di registro.
L'agevolazione può trovare applicazione per atti come permute, costituzioni, cessioni,costituzione di diritti reali su immobili.
L'Amministrazione finanziaria ha chiarito che l'acquisto della proprietà per usucapione accertato con sentenza non può godere dell'agevolazione.
L'agevolazione si rivolge agli acquisti aventi per oggetto beni immobili di civile abitazione che scontano l'IVA, ovvero l'imposta di registro. Nel caso di acquisti aventi per oggetto beni immobili di civile abitazione si applica l'IVA se come cedente c'è l'impresa che ha costruito l'immobile o ha realizzato interventi di restauro e l'alienazione è avvenuta entro i 4 anni successivi alla fine dei lavori.
L'imposta di registro è dovuta in virtù di trasferimenti fuori campo IVA.
L'agevolazione trova applicazione anche in relazione agli atti a titolo gratuito che trasferiscono l'immobile, ma il beneficio opera solo in relazione alle imposte ipotecarie e catastali.
Le imposte di successione e donazione devono essere applicate in misura ordinaria.
Possono richiedere l'applicazione dell'agevolazione prima casa solo le persone fisiche di qualsiasi nazionalità.
Quindi l'agevolazione spetta anche:
- ai cittadini extracomunitari;
- ai cittadini extracomunitari regolarmente soggiornati in Italia.
L'agevolazione si applica anche ai minori ed agli incapaci.
Per quanto riguarda l'agevolazione prima casa inerente l'acquisto di pertinenze tramite atto separato è necessario che:
- il precedente acquisto dell'abitazione principale abbia goduto dell'agevolazione prima casa;
- dall'atto risulti che l'immobile è destinato a servizio dell'abitazione già acquistata dal contribuente.
L'agevolazione prima casa potrebbe essere estesa alle aree pertinenziali costituite da aree scoperte solo a condizione che siano censite al catasto urbano unitamente al bene principale ( agenzia delle Entrate 38/2005).
Si ricorda che l'agevolazione in esame si rivolge solo ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo, non di lusso. In base l'art. 5 del D.M. 2/08/1969 sono considerate di lusso le case composte da uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie superiore a mq 200 esclusi balconi e cantine ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte quella coperta.
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